基本的な土地の評価

相続税の土地の評価方法については、路線価方式と倍率方式があります。

路線価方式は、対象の土地の接する道路に設定された路線価に面積を
掛けて計算します。
一方で倍率方式は、対象の土地の固定資産税評価額に対象の土地の地域に
設定された倍率を掛けて計算します。

しかし、これらの計算はあくまで、その土地を自分自身で利用している場合の
評価額となり、その土地を貸していたり、また、その土地の上にある建物を
貸していたりする場合には、評価減が受けられることになります。

貸地の評価

貸地とは、土地そのものを他人に貸している状態をいいます。
土地を貸している場合には、借りている側には借地権という権利が
発生することになります。
相続税の計算上、貸地の評価はこの借地権分の評価額を減額するという
考え方になります。

借地権の評価額は、対象の土地を自分自身で利用しているとした場合の
評価額に、対象の土地の地域ごとに設定された借地権割合を掛けて計算します。
こうして計算した借地権の評価額を、自分自身で利用しているとした場合の
評価額から差引します。

これを計算式にまとめると貸地の相続税評価額は下記のようになります。

　土地を自身で利用している場合の相続税評価額 × （１－借地権割合）

貸家建付地の評価

貸家建付地とは、土地の上に自分自身が所有する建物を建て、その建物を
他人に貸している状態をいいます。
例えば、土地の上にアパートを建て、アパートを他人に貸している状態などが
該当します。
この場合、土地そのものを貸しているわけではないので直接的な借地権は
発生しませんが、アパートに住人がいる以上はある程度土地の利用に制限が
されることになるので、その分の評価額を減額するという考え方になります。

これを計算式にまとめると貸家建付地の相続税評価額は下記のようになります。

　土地を自身で利用している場合の相続税評価額 × （１－借地権割合×借家権割合）

なお、借家権割合は現在、30％とされています。

使用貸借の場合

貸地や貸家建付地については原則として上記のような取り扱いとなりますが、
その対象の土地や、土地の上の建物を無償で貸していた場合は注意が必要です。

お金のやり取りがある貸し借りを賃貸借といいますが、お金のやり取りがない
貸し借りは使用貸借といいます。
この使用貸借の場合は、相続税の計算においては、貸していないのと
同じとして計算することになりますので、貸地や貸家建付地の評価減を
受けることはできなくなります。
また、お金のやり取りがあったとしても、その金額が固定資産税相当額程度の
少額であった場合にも、賃貸借には該当せず使用貸借であると判断されるため、
同様に、貸地や貸家建付地の評価減を受けることはできなくなります。
親族間での貸し借りの場合、お金のやり取りがなかったり、あっても少額の
場合があるので、注意が必要です。